Geçtiğimiz hafta yayınlamış olduğumuz İstanbul’un 39 İlçesinden biri olan CHP’li Adalar Belediyesinin Ballı Kaymaklı İhalesinin Bilirkişi raporuna ulaştık. Aşağıda olduğu gibi yayınladığımız Bilirkişi raporundada İhalenin Şaibeli ve Piiyasa Fiyatının çok çok altındaki bir bedelle yani 2.500 TL kira bedeli ile adrese teslim ihale yapıldığı ve yeni yönetime gelen CHP’li Belediye Başkanı Ali Ercan Akpolatın ve Cumhuriyet savcılarının Bu Şaibeli ihale hakkında 2021 Tarihinden bu güne kadar yasal işlemler yapmamasınıda haberimizde belirtmiştik.

Ancak Artık Devletin İlgili kurumları bu Şaibeli yani Ballı Kaymaklı İhale hakkında soruşturma yaptığı bilgisinede ulaşmış bulunmaktayız.

ADALAR BELEDİYESİNİN 2021 YILINDAKİ BALLI KAYMAKLI İHALESİNİN BİLİRKİŞİ UZMAN RAPORU 

İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Nizam Mahallesi, Nizam Sokak, no:30 adresinde, 132 ada, 0 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan büfe vasıflı yapının Adalar Belediyesi tarafından yapılan Kiralama İhalesi’nin mevzuata uygunluğunun araştırılması konusunda ALİ EROĞLU ve METİN EROĞLU tarafından, tarafımızca bağımsız inceleme yapılarak bulguların bir rapor halinde sunulması talep edilmiştir. Tarafımıza sunulan bilgi ve belgeler değerlendirilerek işbu rapor hazırlanmıştır.

1      Rapora konu alanın konumu ve mevcut durumu 

Rapora konu alan, İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Nizam Mahallesi, Nizam Sokak, No:30 adresende, İstanbul İli, Adalar İlçesi, Nizam Mahallesi 132 ada 38 parsel bitişiğinde yer almaktadır.

Alan üzerinde,  Cafeterya ,ve Büfe olarak kullanılan bir adet yapı yer almaktadır. Söz konusu yapı ihaleye konu edilmiştir.

İhaleye konu alan, Büyükada İskelesinden Aşıklar Tepesi Mesire Alanı erişimi sağlayan Nizam Caddesi üzerindedir. İskeleye 30 dk yürüme mesafesindedir.

adresende, İstanbul İli, Adalar İlçesi, Nizam Mahallesi 132 ada 38 parsel bitişiğinde yer almaktadır.

  İhaleye konu alanın Büyükada İskelesi ve Aşıklar Tepesine mesafesi

2      İhale Süreci

Davaya konu ihale sürecinin Murat DEMİR tarafından 29.06.2021 tarihinde verilen dilekçe ile başladığı görülmüştür. Murat DEMİR tarafından verilen dilekçe ile İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Nizam Mahallesi, Nizam Caddesi , no:30 adresindeki yerin kiralanması talep edilmiştir.

Adalar Belediye Başkanlığı İşletme Müdürlüğü tarafından, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü hitaplı 30.06.2021 tarih ve 5885 sayılı yazıda dilekçeye atıf yapılarak söz konusu yerinde belediyeleri tasarrufunda olup olmadığı sorulmuştur.

İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün İşletme Müdürlüğüne hitaplı 01.07.2021 tarihli yazısında yaklaşık

200 m2 büyüklüğündeki yerin kadastral boşluk olduğu ve Belediyeleri tasarrufunda bulunduğu bildirilmiştir.

Şekil 4 : İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazı eki halihazır harita ve fotoğraflar

İşletme Müdürlüğünün Başkanlık Makamına hitaplı 10.08.2021tarihli yazısı ile Belediyelerine ait Sandviç ve Meşrubat Büfesi olarak tanımlanmış 106 m2 kullanım alanı bulunan Büfe Yeri’nin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. Maddesi uyarınca 3 yıl süre ile kiraya verilmesi hususunda Olur talebi kabul edilerek Encümene iletilmiştir.

17.08.2021 tarih ve 100 nolu Adalar Belediyesi Encümen Kararı ile Belediyelerine ait Sandviç ve

Meşrubat Büfesi olarak tanımlanmış 106 m2 kullanım alanı bulunan Büfe Yeri’nin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. Maddesi uyarınca 3 yıl süre ile kiraya verilmesi hususunda işlemlerin Müdürlüğünce yapılmasına karar verilmiştir.

31.08.2021 tarihli “Taşınmaz ve Taşınır Kira Muhammen Bedeli Tespitine Ait Hesap Tutanağı” ile 106,00 m2 büyüklüğündeki Sandviç ve Büfe yerinin yıllık kira bedeli 24.600 TL, 3 yıllık kira bedeli 73.800 TL olarak belirlenmiştir.

21.09.2021 tarihinde ihale onaylanmış; 12.10.2021 tarihi saat 14.00’da ihale yapılmasına karar verilmiştir.

06.10.2021 tarihinde A,E tarafından verilen dilekçe ile ihaleye konu alandaki yapıya ait Yapı Kayıt Belgesi bulunduğu belirtilerek ihalenin iptali istenmiştir. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 11.10.2021 tarihli yazısı ile söz konusu alanın Kentsel Sit Alanı içinde yer aldığı ve Belediyelerinin tasarrufunda olduğu bildirilmiştir.

12.10.2021 tarihinde ihaleye iki kişi başvuru yapmış, ihale ,M.D. uhdesinde kalmıştır.

26.10.2021 tarihinde M.D ile sözleşme imzalanmıştır. İhale süresi 25.10.2024 tarihinde sona ermektedir.

A.E  tarafından ihalenin iptal istemi ile açılan davada, 10. İdare Mahkemesi 22.12.2021 tarihli kararında, dava konusu taşınmazın ne Belediye ne de Hazine mülkiyetinde olduğu, yol olarak terk edilmek suretiyle tapu sicilinden terkin edilen alan olduğu, dava konusu ihalenin taşınmazın satışına ilişkin olmadığı, taşınmazın kiralanmasına ilişkin olduğu, yapı için alınan yapı kayıt belgesinin, yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın belge sahibine satış işlemi gerçekleştirilene kadar kiralanmasına ve bu yöntemle gelir elde edilmesine engel olmadığı, davaya konu taşınmazın bulunduğu alanın Kentsel Sit Alanı olduğu, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Ek Madde 16’nın 2863 sayılı yasaya aykırı hükümler içerdiği, yapılaşmanın kısıtlandığı sit alanında Ek Madde 16’nın uygulama kabiliyeti bulunmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu İlkeler başlıklı 2. Maddesine göre:

“Madde 2 – Bu Kanunun yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esastır.

Başka başka istekliler tarafından karşılanması mutat olan muhtelif işler bir eksiltmede toplanamaz. Ancak, ihalelerinin ayrı ayrı yapılacağı açıklanmak suretiyle ilanları bir arada yapılabilir.

Bu Kanunda yazılı hallerden yararlanmak amacıyla ihale konusunu oluşturan işler kısımlara bölünemez. Ancak, istekli çıkmadığı takdirde, alım şekillerini değiştirecek mahiyette olmamak üzere önemli işlerin kısımlara ayrılması mümkündür.

İhaleler kesin zaruret olmadıkça işin mahiyetine göre en uygun fiyatla temini mümkün olan mevsimlerde yapılır.

…”

Kanunun İhalenin ilanı başlıklı 17. Maddesi 1. Fıkrasına göre, İhaleler, ihalenin yapılacağı yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesinde duyurulur. 1 fıkrasına a bendine göre ise, gazete ve internet haber sitesi ile yapılacak ilk ilan ile ihale günü arası 10 günden, son ilan ile ihale günü arası 5 günden az olamaz.

Davaya konu ihale ilanı ilk olarak 01.10.2021 tarihinde, ikinci ilan ise 04.10.2021 tarihinde yapılmıştır.

Davaya konu ihaleye iki kişi katılmış, belirlenen muhammen bedele (yıllık 24.600 TL) yakın bir fiyat (25.500 TL) ile ihale sonlanmıştır. Adalar İlçesi yaz dönemi ziyaretçilerin yoğun olduğu bir yerleşim alanıdır. Davaya konu ihale en uygun fiyatla temini mümkün olan mevsim dışında, sonbahar sonunda yapılmıştır.

Davalı Adalar Belediyesinin 12.10.2021 tarihinde yaptığı ihalede görev alan sorumluların usulsüzlükleri : 1-) İhale kapsamında verilmiş ilanlarda bulunması zorunlu hususlarda Devlet ihale Kanununda yer alan 18. maddeye uyulmamıştır. ihaleye konu yerin metrekare bilgisine, ada, pafta bilgisine, ihale ve kira şartnamesinde yerin Adalar Belediyesine ait olduğu gösteren hiçbir tapu evrakını, ilana ve şartnameye koyulmamıştır. 2886 Sayılı Devlet ihale kanununun 20 maddesine göre 18. Maddesine uymayan ihalenin ilan bilgisinde yerin metrekare bilgisi, ada, pafta bilgileri ve Adalar Belediyesine ait olduğu tapu vs evrak koymadıklarından veya olmadığından ihale hükümlerine uymayan ihaleler geçersizdir. İlanların geçersizliği ihale yapıldıktan sonra anlaşılırsa sözleşme veya ihale fesh edilir. 2-) 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununda Yer Alan Tahmin Edilen Bedel Tespitinde ise, Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar ticaret odası, sanayi odası borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur.

Taşınmaz ve taşınır kira muhammen bedeli tespitine ait hesap tutanağında taşınmaz bilgilerinin yanlış yazıldığı, ihale kapsamında teklif alındığı iddia edilen 3 ayrı emlakçının İstanbul valiliğinden alınan taşınmaz satış ve kiralama belgesinin ihale dosyasında olmadığı, gayrimenkul değerlendirme belgelerinin olmadığı, İstanbul emlakçılar odasına kayıt evraklarının yer almadığı, çalışma bakanlığından alınan myk 4 ve myk 5 sorumlu emlak danışmanlığı belgesinin ihale dosyasında olmadığı açıkça ortadadır.

Gayrimenkul değerlendirme uzmanı olmayan kişilerin verdiği aylık ve yıllık kiralama fiyatları piyasanın çok altında olup ihalenin usulsüz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Teklif verenlerden Emin Emlak’a ait ticari kaşe, vergi numarası ve iş adresi bulunmamaktadır. Basit bir evrak incelemesinde görevlendirilen Bilirkişi heyetinin bulabileceği ve raporunda ihalenin usulsüz olduğunu yazabilecekken ihalenin mevzuata uygun olduğu raporu verilerek hukuktan yoksun bir beyan verilmiştir.

Fiyat alınan yer konut olarak yazılıp ihale verilen yer ticari alandır. Kıymet takdir komisyonunda yer alması gereken inşaat mühendisinin yerine jeofizik mühendisinin yer alması, Bu kapsamda ihalenin usulsüz olduğu da açıkça tespit edildiğinden söz konusu emlakçıların, kıymet takdir komisyonu üyelerinin de beraberce iyi niyetli bir şekilde ihale yapılmadığını göstermektedir. 3-)2886 Sayılı Devlet İhale Kanunun İhaleye katılabilme şartlarında olan 5.Madde de belirtildiği gibi ihale katılan gerçek kişilerden imza beyannamesi ve sirküleri istenmesine rağmen Adalar Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/933 Sayılı Kök dosyasında yer alan ,12.10.2021 tarihli Nizam Caddesi N0:30 da bulunan Büfe işletmesine ait kiralama ihalesinin ve belgelerinin örneğini mevzuata uygun olup olmadığı öğrenmek için talep ettiği soruşturma dosyası Adalar Belediye Başkanlığı tarafından 12.12.2022 tarihinde Adalar Cumhuriyet Başsavcılığına gönderilmiştir.

Yapılan ihale örnek dosyasında İhalede görevli Adalar Belediyesi çalışanları ihaleye katılan Cihan Çaparın imza sirküleri ve beyanı olmamasına rağmen ihaleye katılmasını kabul edip, devam ettirip sonuçlandırmaları iyi niyetli olmadıklarını göstermektedir. Ayrıca Adalar Cumhuriyet Başsavcılığının görevlendirme yaptığı bilirkişi heyeti Ana ve Ek bilirkişi raporlarında bu eksiklikten bahsetmeyerek taraflı ve yanlı bir rapor hazırlamışlardır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ile düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız yapıların kayıt altına alınmasını ve bunların kullanımına devam edilmesini sağlamaktadır. Yapı Kayıt Belgesi yapının geçici olarak kullanılmasına izin vermektedir. Bu bağlamda, Yapı Kayıt Belgesi sahibi bir taşınmazın ihaleye konu edilmesi tartışılması, kiralama veya ihale yapmadan önce Yapı Kayıt Belgesi’nin niteliği hakkında daha derinlemesine değerlendirme yapması gerekmektedir.

İhaleye konu edilen yapının, belirli dönemlerde büfe olarak kullanıldığı ve kullanım haklarının, Yapı Kayıt Belgesi’ne dayandırıldığı ifade edilmiştir. Ancak bu kullanımın hukuki statüsü, yapı kayıt belgesine dayanarak üçüncü kişilere devredilebilir mi sorusu ortaya çıkmaktadır. Bu husus, kamu yararı ve hukuki uygunluk açısından daha detaylı incelenmelidir. Yapı Kayıt Belgesi’nin üçüncü kişilere devrinin hukuki dayanakları ile birlikte, büfe olarak kullanıma açılması için gerekli olan izinlerin (örneğin iş yeri açma ruhsatı) tamamlanıp tamamlanmadığı analiz edilmelidir.

Davaya konu alan Kentsel Sit Alanı içinde yer almaktadır. Buna karşın ihale sürecinde Koruma

Kurulu görüşü alınmamıştır. Aynı zamanda doğal sit alanı olan alan 04.11.2021 tarih ve 4758 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Marmara Denizi ve Adalar Özel Çevre Koruma Bölgesi olarak ilan edilmiştir. Marmara Denizi, Adalar ve Türk Boğazlar Sistemi, doğal yapısı, zengin flora-faunası ile, Karadeniz ve Akdeniz’in biyolojik çeşitliliği için büyük önem taşıyan biyolojik koridor olma özelliği ile de korunması gereken nadir alanlarımızdandır. Marmara Denizi ve Adalar Özel Çevre Koruma Bölgesinin sahip olduğu doğal değerlerin akılcı kullanımı, bu alanlardaki doğal yaşamının devamlılığının sağlanması ve ekosistem istikrarının devam ettirilebilmesi için; İstanbul, Kocaeli, Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale ve Tekirdağ illeri ile Prens Adaları, Kapıdağ Yarımadası, Marmara Adasını kapsayan 1.223.666 hektarlık alan Özel Çevre Koruma Bölgesi olarak ilan edilmiştir.

Özellikle doğal ve tarihî sit alanları içinde yer alan taşınmazların kullanımına ilişkin Koruma Kurulu kararlarının eksiksiz bir şekilde alınması ve bu kararların ihale sürecinde göz önünde bulundurulup bulundurulmadığı değerlendirmelidir. Koruma altındaki bir yapının ihale edilmesi sırasında özel izinler ve çevre koruma kararlarının tam olarak uygulanması zorunludur.

Adalar Belediyesi’nin yaptığı kiralama ihalesinin, Kamu İhale Kanunu’na ve diğer ilgili mevzuata uygun olup olmadığı, yapı kayıt belgesine sahip olan taşınmazların, mülkiyet devri yapılmadan üçüncü kişilere ihale yoluyla kiraya verilmesinin hukuki dayanağı belirsizdir. Ayrıca, ilgili imar ve çevre mevzuatına tam uyum sağlanması ve sit alanlarında yapılacak işlemler için Koruma Kurulu kararlarının alınması zorunludur.

3      İhaleye konu yapının sahipliğine yönelik değerlendirme

Davaya konu İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Nizam Mahallesi, Nizam Sokak, no:30 adresinde bulunan Eski: 132 Ada 39 Parsel parsel (184 m2) taşınmaz mal 1948 yılında 132 ada 9 parselin ifrazı ile oluşmuştur. 132 ada 9 parsel ifraz edilerek 30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43 parseller oluşturulmuş, 39 parsel “yola terk edilecek” olarak gösterilmiştir.

Tapu kaydına göre Büyükada İlçesi, Nizam Mahallesi, Nizam Caddesinde yer alan  132 ada 39 parsel 184,00 m2 büyüklüğünde olup ifraz sonucu oluşmuştur. Şahıslar adına kayıtlı olan taşınmaz “yola kaybedilmekle kaydı terkin edilmiştir”.

İfraz ve yola terk işleminin yapıldığı 1948 yılında ülkemizde imar işlemleri ,Belediye Yapı ve Yollar Kanunu yürürlüktedir. Kanunun 6. Maddesine göre “Belediyeler müstakbel şehir halitasının tatbiki sırasında mevcut arsaları plân icabatına göre tevhit veya ifraz etmeğe ve arsa sahiplerinin  istihkakına göre münferiden veya şayian tevzi etmeğe veya arsanın bitişik bulunduğu bina

sahiplerine  kıymeti mukabilinde temlike salâhiyettardır”. Davaya konu taşınmaza yönelik yapılan ifraz işleminin maliklerinin talepleri ile hazırlandığı tescil bildirim beyannamesinden anlaşılmaktadır.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. Maddesinde belirtilen “köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye namına tescil olunması” ifadesi ile yolların belediye tasarrufunda olduğu değerlendirilmektedir.

Yol olarak terk edilen alanda fiili olarak yol yapımı işlemi gerçekleştirilmemiştir. 1998 yılında Cem Eroğlu adına söz konusu alanda büfe işletmesi için Geçici İşyeri Açma Belgesi düzenlenmiştir.

Şekil 8: Geçici İşyeri Açma Belgesi

25.05.1999 tarihinde Nizam Caddesi No:18 olarak gösterilen davaya konu alanda “Cem Büfe” adıyla C.E.’nun Büfeci olarak çalıştığını gösterir Mesleki Faaliyet Belgesi verilmiştir.

Şekil 9: Mesleki Faaliyet Belgesi

2009 yılında S.E tarafından Adalar Belediye Başkanlığına sunulan dilekçe ile 132 ada 39 parsel sayılı yere Büfe amaçlı işyeri açma ruhsatı talep edilmiş, söz konusu talep Adalar Belediye Başkanlığı tarafından Adalar Tapu Sicil Müdürlüğünün 30.06.2009 tarih ve 970 sayılı yazısı ile söz konusu alanın arsa niteliğinde olduğu belirtilerek talebin uygun görülmediği bildirilmiştir. Ancak ilgili yazıda 132 ada 29 parsel sayılı arsa niteliğindeki taşınmazın “yola kaybedilmekle kaydı terkin edildiği” bildirilmiştir.

Yola terk edilen 132 ada 39 parsel üzerindeki yapının, S.E  ve varisleri tarafından 1998 yılından itibaren büfe olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Davaya sunulan bilirkişi ek raporunda “… ek rapor dosyasına A.E tarafından sunulan; 01.06.2009 tarihli A.E  halefleri S.E tarafından M.D ’e kiralandığını gösteren kira sözleşmesi, C,E tarafından alınan 25.05.1999 tarihli aynı adrese alınmış Mesleki Faaliyet Belgesi, Adalar

Belediyesi’ne ödenmiş, 2006, 2007, 2008, 2010 tarihli işgal harçları ödeme evraklarından, Yapı Kayıt Belgeli yapıya yönelik sahiplilikleri olduğu anlaşılmıştır” şeklinde kanaat bildirilmiştir.

4      Yapı Kayıt Belgesine Yönelik Değerlendirme

3194 sayılı İmar Kanununa 7143 sayılı Kanun ile ilave edilen Geçici 16. Madde ile Yapı Kayıt Belgesi adı verilen belge tanımlanmıştır.

“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/9/2020 tarihli ve E.:2019/21; K.:2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. 

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.

Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir”.

Davaya konu alanda bulunan yapıya yönelik olarak Sakine Eroğlu varislerinden Ali Eroğlu tarafından başvuru yapılarak Yapı Kayıt Belgesi (YKB) oluşturulmuştur. Nizam Caddesi 132 ada 38 parsel yanı olarak tarif edilen alanda tek katlı 25 m2 kapalı kullanım alanı ve 15 m2 açık kullanım alanı olarak yapının tamamının İmar Kanuna aykırı olduğu ifade edilmiştir.

Şekil 11 : Yapı Kayıt Belgesi başvurusu

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16.maddesine göre, yapı kayıt belgesi alınabilmesi için yapının

31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması bir koşuldur. Davaya konu yapı bu şartı sağlamaktadır.

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16.maddesinde Kanun kapsamı dışında kalan alanlar sayılmıştır. Kanun’un uygulamasını göstermek üzere çıkarılan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve

Esaslar 8’inci maddesine göre;

MADDE 8 – (1) Yapı Kayıt Belgesi;

1. 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen

Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

1. İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca

adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

  19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

1. Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, (Danıştay Altıncı Dairesinin 5/3/2024 tarihli ve E.:2021/10380 K.:2024/1538 sayılı kararı ile iptal ibare: Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez) ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

Davaya konu alan doğal ve tarihi sit alanı içinde yer almaktadır. Ancak doğal, tarihi, arkeolojik ve kentsel sit alanları YKB alınmayacak alanlar arasında sayılmamıştır. Bu alanlarda Koruma Kurulu ve Koruma Komisyonları kararı ile YKB sahiplerine satış yapılabileceği anlaşılmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 6. Maddesi 8 fıkrasına göre, “Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir”.

Davaya konu alana yönelik düzenlenen YKB’nin geçerli olduğu, iptaline yönelik herhangi bir karar alınmadığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü yazısından anlaşılmaktadır.

 YKB’n$n geçerli olduğuna dair yazı

Davaya konu alanın satın alınmasına yönelik olarak YKB sahipleri tarafından 06.10.2021 tarihinde Adalar Belediyesine başvuru yapılarak “Hazineye adına kayıtlı taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi alındığı” bildirilmiştir. Adalar Belediyesi tarafından alınan dilekçe değerlendirilerek söz konusu alanın Belediyelerinin tasarrufunda olduğu bildirilmiştir.

İstanbul V. Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Müdürlüğü’nün 26.04.2021 tarihli ve 1347573 sayılı yazısında Adalar İlçesinin tamamında Milli Emlak Dairesi Başkanlığı talebi değerlendirilerek koruma amaçlı imar planı onaylandıktan sonra değerlendirilmesi yönünde karar alınmıştır.

Dava konusu alana yönelik olarak alınan ve geçerli olan YKB’nin S.E varisi A.E ’na yapıyı kullanma ve ticari faaliyetini yürütmesine engel başka bir husus bulunmaması durumunda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatının düzenlenmesi gerekmektedir. Davaya konu olayla Adalar Belediyesi tarafından YKB’nin varlığı dikkate alınmaksızın işlem tesis edildiği görülmektedir.

29.06.2021 tarihinde M.D  tarafından Adalar Belediyesine verilen dilekçe ile Nizam Caddesi No:30’da bulunan Fıstık Kafe adlı yeri işlettiği belirtilerek kiralama talebinde bulunulmuştur. Talebin değerlendirilmesi sonucunda, büfenin 2886 sayılı yasa doğrultusunda açık ihale usulü ile kiralanmasına karar verilmiştir. Adalar Belediyesi tarafından A.E  tarafından alınan YKB’nin iptaline yönelik bir işlem gerçekleştirilmediği anlaşılmaktadır. Koruma amaçlı imar planı onaylanarak davaya konu alanın kullanım kararının kesinleşmesine kadar geçen sürede, yapının yıkılmasına yönelik bir karar alınmadığı da görülmektedir. Aksine yapı, büfe olarak kabul edilerek kullanımının devam etmesi yönünde idari işlemler tesis edilmiştir.

İdari bir işlem olan YKB yapının kullanım amacına yöneliktir. Kişilerin mülkiyet hakkına sahip olmadıkları idarenin mülkiyetinde olan yerler üzerine inşa edilen yapılar için verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi, tapuya dönüşünceye kadar, kişiler için bir zilyetlik belgesi olarak değerlendirilebilecektir. İdareye ait taşınmazlar üzerinde inşa edilen yapılar için alınan YKB yapının yıkılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar yapıyı muhafaza imkanını sağlamaktadır. Ancak bu durumda, mülkiyeti idareye ait taşınmaz üzerine inşa edilen yapı hakkında ecrimisil tahakkuku söz konusu olabilecektir. YKB sahibinin fuzuli şagil olarak değerlendirilmesi gerekecektir

5      Sonuç

Davalı Adalar Belediyesinin 12.10.2021 tarihinde yaptığı ihalede görev alan sorumluların usulsüzlükleri :

1-) İhale kapsamında verilmiş ilanlarda bulunması zorunlu hususlarda Devlet ihale Kanununda yer alan 18. maddeye uyulmamıştır. ihaleye konu yerin metrekare bilgisine, ada, pafta bilgisine, ihale ve kira şartnamesinde yerin Adalar Belediyesine ait olduğu gösteren hiçbir tapu evrakını, ilana ve şartnameye koyulmamıştır. 2886 Sayılı Devlet ihale kanununun 20 maddesine göre 18. Maddesine uymayan ihalenin ilan bilgisinde yerin metrekare bilgisi, ada, pafta bilgileri ve Adalar Belediyesine ait olduğu tapu vs evrak koymadıklarından veya olmadığından ihale hükümlerine uymayan ihaleler geçersizdir. İlanların geçersizliği ihale yapıldıktan sonra anlaşılırsa sözleşme veya ihale fesh edilir.

2-) 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununda Yer Alan Tahmin Edilen Bedel Tespitinde ise, Tahmin edilen bedel, idarelerce tespit edilir veya ettirilir. İşin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar ticaret odası, sanayi odası borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur.

Taşınmaz ve taşınır kira muhammen bedeli tespitine ait hesap tutanağında taşınmaz bilgilerinin yanlış yazıldığı, ihale kapsamında teklif alındığı iddia edilen 3 ayrı emlakçının İstanbul valiliğinden alınan taşınmaz satış ve kiralama belgesinin ihale dosyasında olmadığı, gayrimenkul değerlendirme belgelerinin olmadığı, İstanbul emlakçılar odasına kayıt evraklarının yer almadığı, çalışma bakanlığından alınan myk 4 ve myk 5 sorumlu emlak danışmanlığı belgesinin ihale dosyasında olmadığı açıkça ortadadır.

Gayrimenkul değerlendirme uzmanı olmayan kişilerin verdiği aylık ve yıllık kiralama fiyatları piyasanın çok altında olup ihalenin usulsüz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Teklif verenlerden Emin Emlak’a ait ticari kaşe, vergi numarası ve iş adresi bulunmamaktadır. Basit bir evrak incelemesinde görevlendirilen Bilirkişi heyetinin bulabileceği ve raporunda ihalenin usulsüz olduğunu yazabilecekken ihalenin mevzuata uygun olduğu raporu verilerek hukuktan yoksun bir beyan verilmiştir. Fiyat alınan yer konut olarak yazılıp ihale verilen yer ticari alandır. Kıymet takdir komisyonunda yer alması gereken inşaat mühendisinin yerine jeofizik mühendisinin yer alması, Bu kapsamda ihalenin usulsüz olduğu da açıkça tespit edildiğinden söz konusu emlakçıların, kıymet takdir komisyonu üyelerinin de beraberce iyi niyetli bir şekilde ihale yapılmadığını göstermektedir. 3-)2886 Sayılı Devlet İhale Kanunun İhaleye katılabilme şartlarında olan 5.Madde de belirtildiği gibi ihale katılan gerçek kişilerden imza beyannamesi ve sirküleri istenmesine rağmen Adalar Cumhuriyet Başsavcılığının 2022/933 Sayılı Kök dosyasında yer alan ,12.10.2021 tarihli Nizam Caddesi N0:30 da bulunan Büfe işletmesine ait kiralama ihalesinin ve belgelerinin örneğini mevzuata uygun olup olmadığı öğrenmek için talep ettiği soruşturma dosyası Adalar Belediye Başkanlığı tarafından 12.12.2022 tarihinde Adalar Cumhuriyet Başsavcılığına gönderilmiştir.  Yapılan ihale örnek dosyasında İhalede görevli Adalar Belediyesi çalışanları ihaleye katılan Cihan Çaparın imza sirküleri ve beyanı olmamasına rağmen ihaleye katılmasını kabul edip, devam ettirip sonuçlandırmaları iyi niyetli olmadıklarını göstermektedir. Ayrıca Adalar Cumhuriyet Başsavcılığının görevlendirme yaptığı bilirkişi heyeti Ana ve Ek bilirkişi raporlarında bu eksiklikten bahsetmeyerek taraflı ve yanlı bir rapor hazırlamışlardır.

İhale sürecinde kentsel sit alanı içinde alanın kiralanmasının uygun olup olmadığına yönelik ilgili Koruma Bölge Kurulu görüşü alınmadığı, zaruri bir durum olmamasına karşın en uygun fiyatla temini mümkün olan mevsimlerde yapılmadığı, ihale bedelinin muhammen bedele çok yakın olarak gerçekleştiği,

İhaleye konu büfenin konumu itibari ile bahar ve yaz aylarında yoğun ziyaretçi çeken bir konumda bulunduğu,

Davaya konu Adalar İlçesi Nizam Mahallesi 132 ada 39 parselin yola terki ile oluşan tescil harici alan üzerindeki yapının S.E ve varislerine ait olduğu, varislerden A.E’nun Yapı Kayıt Belgesinin bulunduğu, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik bir belge olarak zilyetlik belgesi olarak değerlendirilebileceği, yapının yıkılması ya da kamusal kullanıma tahsis edilmesi durumuna kadar haklarının korunması gerektiği, bu kapsamda YKB bulunan yapının üçüncü kişilere ihale yoluyla kiralandığı kanaatine varılmış olup UYGUN OLMADIĞI değerlendirilmiştir.  

Mevzuatımızda imar planı ve uygulamalarının bütüncül olarak ele alındığı ,lk kanun 6785 sayılı İmar Kanunu olup 16

Temmuz               1956      tarihinde               Resmi  Gazetede                 yayımlanarak     yürürlüğe              girmiştir. https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/9359.pdf

Çakır, H. Mel,h. 2018. Yapı Kayıt Belges,. İstanbul Med,pol Ün,vers,tes, Hukuk Fakültes, Derg,s, C,lt 5 sayı 2, Güz, sayfa 15-92.